¿Cuándo puedo dejar de pagar el seguro hipotecario?

¿Cuándo puedo dejar de pagar el seguro hipotecario?
Category: Tasas De Interés
Author:
13 enero, 2021

En esta guía

Por lo general, puede dejar de pagar el seguro hipotecario una vez que su préstamo se haya pagado al 78 por ciento del valor original de la vivienda. En teoría, su póliza de PMI debería cancelarse automáticamente cuando haya alcanzado una relación préstamo-valor del 78%, pero hay situaciones en las que podría llevar un período algo más largo o incluso considerablemente más corto que eso.

El hecho es que el seguro hipotecario no siempre se cancela automáticamente, y los prestatarios tampoco siempre sabían que podían cancelarlo. A principios y mediados de la década de 1990, millones de propietarios acudieron a refinanciar préstamos y descubrieron que habían estado pagando un seguro hipotecario mucho después de que el creciente valor líquido de la vivienda y la amortización regular lo hicieran innecesario.

Si bien es posible que se hayan alegrado de descubrir que ya no necesitaban MI, a muchos no les gustó que no hubiera un mecanismo para notificarles que ya no lo necesitaban, y mucho menos alguna forma de cancelarlo. Si bien algunos prestamistas permitieron a los prestatarios desafiar la necesidad de MI, para muchos la única salida era refinanciar con una nueva hipoteca.

Ley de cancelación

Estos propietarios descontentos encontraron un aliado en Jim Hensen, un congresista de Utah que tenía sus propios problemas para cancelar el PMI en su condominio de Beltway. Sus tribulaciones llevaron a la eventual aprobación de la Ley de Protección al Propietario (HPA).

Promulgada como ley en 1998 y efectiva en julio de 1999, la HPA exige la notificación anual a los prestatarios elegibles de que su póliza puede ser cancelada. También detalla las condiciones bajo las cuales una póliza de PMI se puede cancelar automáticamente, por lo general, cuando el saldo original del préstamo se paga hasta el 78 por ciento del valor original de la vivienda, según el calendario de pagos original. Sin embargo, esta disposición por extinción cubre sólo los préstamos originados después del 29 de julio de 1999. Los préstamos anteriores no tienen tal cancelación automática.

Por supuesto, esto no se aplica a los prestatarios morosos. Con un historial de pagos menos que estelar, especialmente en el último año o dos, es posible que tenga que esperar un poco. La ley establece que en los 12 meses previos a la cancelación automática, el prestatario no puede tener pagos vencidos por más de 30 días. Además, en los últimos 24 meses previos a la cancelación automática, el prestatario no puede tener pagos que hayan vencido 60 o más días.

Si hay pagos atrasados ​​en el historial de pagos del prestatario, tendrán que esperar hasta que se acumulen períodos consecutivos “sin demora” o hasta que el préstamo se pague a un nivel de LTV del 77 por ciento.

Sin embargo, siempre ha existido una relación informal entre prestamista y prestamista con respecto a la cancelación de PMI, siempre que supiera que tenía PMI y supiera que podría cancelarse en algún momento. Si no lo hizo, simplemente pagó el PMI hasta que refinanció o canceló el préstamo. Ahora, sin embargo, HPA requiere que al menos una vez al año, el prestamista debe notificarle que su PMI puede ser cancelado, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Esto se aplica únicamente a las residencias principales unifamiliares.

Llegar al 78 por ciento: amortización y apreciación

Dos factores funcionan a su favor cuando se trata de generar suficiente capital para cancelar su PMI:

  1. La amortización, el proceso de liquidación de su hipoteca, es un proceso lento, constante pero garantizado
  2. Sin embargo, la apreciación (también conocida como inflación del precio de la vivienda) es un proceso voluble e impredecible que puede generar rápidamente ganancias en un mercado inmobiliario activo, pero también puede costarle capital en períodos de recesión económica.

¿Cuánto tiempo tomará llegar a una relación LTV del 80 por ciento, solo a través de la amortización? En pocas palabras, llevará años.

Por ejemplo, un préstamo de $ 90 000 (precio de compra de $ 100 000, es decir, 10 por ciento de anticipo) con un plazo de 30 años al 4 por ciento da como resultado un pago mensual de $ 477,42. (Nota: cuanto más alta sea la tasa de interés de su préstamo, más tardará en alcanzar el nivel de LTV del 80 por ciento).

En los primeros años de su hipoteca, la mayor parte de su pago se compone de intereses, por lo que apenas hace mella en el capital que adeuda.

Monto inicial del préstamo: $ 90,000 Al final del año 1, todavía debe $ 88,415.07 Al final del año 2, todavía debe $ 86,765.56 Al final del año 3, todavía debe $ 85,048.85 Al final del año 4, todavía debe $ 83,262.20 Al al final del año 5, todavía debe $ 81,402.76 Al final del año 6, todavía debe $ 79,467.56

No alcanzará un saldo restante de $ 80,000 (80 por ciento) donde puede solicitar la cancelación de su MI hasta el pago 69, al final del quinto año. La amortización es verdaderamente la forma lenta y constante de generar capital. Para un período de 15 años, el período se reduce a menos de tres años, ya que está pagando el principal pendiente mucho más rápido.

Sin embargo, la inflación / apreciación puede acelerar enormemente su participación accionaria. Compare la amortización anterior con una apreciación del precio del 1 por ciento para ver cuánto más rápido llegará al 80 por ciento: